マイホームの建築に新たな選択肢
・・・家づくりの王道と言える手法の提案
・・・地方マーケットで既に累計300棟以上の実績
マイホームマイスターが取り組む絶対失敗しない家づくり3ステップ
一般社団法人マイホームマイスター協会 代表理事 萬代幸次
CFP・一級建築士・１級建築施工管理技士
【概 要】
日本全国で専門家向けに指導・講演を行うマイホーム・カウンセリングのカリスマ。
講師を努める「家づくりが楽しくなるセミナー」は、松江市という市場規模20万人程度の地方都市にもかかわらず15年以上継続して毎週末開催、延9,000名以上が受講中。セミナー参加者がサポートを依頼する契約率は過去平均86%という驚異的な実績を持つ。豊富な経験と実践的・専門的なアドバイスが好評。
【自己紹介】
一生に一度の買い物といわれる家づくり。実は夢と希望を抱いて建てた家が家族トラブルのもとになることも珍しくありません。
ファイナンシャルプランナーと1級建築士両方の資格を持つ住宅の専門家として、山陰で無理なく家を建てるためのコツを皆様に広く伝えています。
建築業界・不動産業界という言葉が有ります。
これは家若しくは関連するサービスを売る立場の方達を指します。セーラーズエージェント（ 売る方の代理 ）とも言われています。
冷静に考えてみれば、工務店・ハウスメーカーは勿論、実は建築家・金融機関・不動産屋さんも全てセーラーズエージェントです。
一方、家を買う方をサポートする職業をバイヤーズエージェント（ 購入者の代理 ）と言います。
これは永らく日本には根付かなかった訳ですが、私が立ち上げたマイホームマイスター協会は独自の手法でこれを目指し、実現しています。
これまでの経緯とそのノウハウの一端をお伝えします。
そもそも、私はファイナンシャル・プランナー（ 略してFP ）であると同時に１級建築士です。
そして今の本業は、新しい概念となりますが、マイホーム・カウンセラーです。
40歳前までは都会で建築設計の仕事をしていました。
それ以降、縁あって地元で何と180度方向転換してFPとなり各種セミナー講師や年間100組以上の資産設計を行ってきました。
すると意図しない事でしたが、今度は資金（ FP ）とデザイン（ １級建築士 ）の両方に精通した住宅専門FPとしてマイホームの相談件数が増えてきました。
今では、毎週、家づくりセミナーを行い、毎年30棟前後のマイホーム新築に関して、資金プランニングからデザインまでをトータルで行い、最終的な完成引渡しまで立ち会っています。
私のマイホーム・カウンセリングの手法は建築業界から見れば一風変わっている印象を持たれます。それどころか意外にもFP業界の方から見ても想像もしない手法ですが、実は消費者からの要望をひとつずつ叶えていったら自然とたどり着いた方法なんです。
さて、それではココに至った経緯とノウハウの一端を紹介します。
まず家づくりの最初に必ず直面する「トラブル」に付いてお話します。
誰でも心の中に、まず家づくりの「予算額」を持っています。
大抵は、住宅ローンの毎月返済可能額から逆算しています。
例えば毎月8万円の返済が可能と思えば、これは今日現在の金利では30年返済で住宅ローン借入額約2,200万円に相当します。
その結果、建築予算額は頭金と合わせて上限2,500万円位を想定します。
次に、私から「それではどんな家が欲しいですか？」と質問してみます。
大抵の方のイメージは、延床面積40坪以上、総工事費では地盤改良、外構まで含めれば3,500万円（２階建）～4,000万円（平屋）になってしまいます。
先程の予算とは1,000万円～1,500万円もの隔たりがありますね。
この様なことは家づくりの最初に一般的に起こっていることではないでしょうか？
これでは次のステップである具体的な設計に進む事は出来ません。
そこで、夢のマイホームを実現する為に、どうしてもこの２つの金額の隔たりを解決しなければなりません。
この２つの予算は、「出せる予算2,500万円！」と「欲しい家は最低3,500万円！」という２つのともに現実です。
ここからが重要です!
まず建築業者は、大抵、後者の3,500万円の提案書を作ります。
そして「夫婦収入合算なら銀行も貸してくれますし、繰上げ返済で何とかなりますよ！」という営業トークが通常です。
一方、あなたの親族からは前者の「2,500万円しか出してはいけません！」と親身の忠告が有ります。
でもこれでは施主の夢を叶えることにはなりません。
さて、どうしたら良いのでしょう？
実はどちらも正しく有りません。
ここで冷静に考えみて下さい。
そもそもの「住宅ローン毎月8万円を30年間返済」は返せる根拠があるのでしょうか？
これから子供達も成長し教育資金の本番を迎えます。
教育資金は、子供２人なら平均3,000万円必要と言われています。
60歳過ぎたら自分たち夫婦の老後が始まります。
夫婦２人が老後を無事に過ごすには、公的年金以外に3,200万円が必要と言われています。
そしてこれに加えて住宅資金です。
これも島根県の土地付き注文住宅の平均額は3,900万円です。
そう！全部3,000万円以上です。
そして3つとも30年の時間を掛けて返済する（或いは作る）大きなお金です。
こんな事を考えたら、「毎月８万円を30年間返済」という軽い根拠では不安でたまりません。
だから、殆どの方には、この「何となく不安」がずっと付きまとい、一向に進まないのが家づくりの本質です。
ステップ1：将来家計簿を作る（ 資金計画の作成 ）
FP住宅相談所のステップ1は、「出せる予算」を正確に計算する為に、この際、教育資金・老後資金も一緒に解決できる将来家計簿を作ります。
この将来家計簿には、特徴が3つ有ります。
特徴１．住宅予算を正確に出す計算方法はこれしか有りません。
特徴2．答えが1つだけ出ます。従って答えを出すことで不安が消えてスッキリします。
特徴3．お金の出処は「預金から出せる現金・借りて返すお金（銀行/親）・返さないお金（贈与）」の3つしかありません。
正確に作るには、生活費・使途不明金・老齢年金・遺族年金・生命保険の見直しの5つの情報が最低限必要なので建築業者では難しいかもしれません。
これで根拠のある「出せる予算」が正確に掴めます。
ステップ2：欲しい家の見直し（ 家のデザイン ）
次の作業は、「欲しい家」のデザインと減額検討です。
1級建築士として家の設計をすれば良い訳ですが、ココで大きな問題がいくつか発生します。
まず施主の好みはコロコロ変わります。
そう、言うことが毎月変わるのです！
その理由は、弊社に通うことで家づくりに関する新しい技術情報がどんどん入ってくるからです。
実は施主の発言が変わるのは何も不思議な事ではなく、当たり前の事なんです。
見方を変えれば、実はこの段階では、施主自身も本当に自分が欲しい家が分かっていないのが実情です。
そこで私が取る方法は、土地に合わせて10パターン前後のいろいろなデザインプランを一挙に作成して提示する事！
図面には総工事費も記載していますので、デザインと工事費の両方を見ながら自分の内面に存在する本当の好みに気づいて欲しいのです。
また、設計と資金のバランスを取る為には、多くのケースでステップ1に帰り再検討する必要が発生します。
例えば、どうしてもこれ以上家を小さくしたくない！或いは平屋が欲しい！という要望が優先すれば、資金面に帰り、生活費や生命保険或いは就労形態まで改めて見直す事になります。
つまり資金面と設計面の優先度を判断し両方同時にバランスを取る必要が有ります。
ですからＦＰと設計士が別の人間だとココから先には進まないのです！
この事は、工務店さんもFPと建築家に仕事を分けて依頼すると大抵上手くいかない事で体験していると思います。
ひとりの担当者が責任を持って判断しないと一向に進まないのが家づくりの実務です。
ステップ3：工務店はどうやって選べば良いの？（ コンペの実施 ）
ステップ1で予算が決まりました。ステップ2でデザインが決まりました。次はいよいよ工務店を決める順番です。
実は、ココは意外に簡単です。
弊社ではコンペ（ 入札 ）を行います。
予算とデザインの情報が揃っているので、この２つが有ればこれを入札仕様書に仕上げてコンペができます。
本屋さんにある家づくりの本には、「最低3社から見積を貰いましょう」と書いてありますが、それは簡単です。
弊社には今、審査を通った工務店が島根県だけでも32社以上登録されています。
コンペを実施し、これらから提案書を貰います。
施主は長い（ 通常1年以上 ）の期間のカウンセリングを通して、お金とデザインの両方を自分で判断できる基準を既に持っているので、中立校正な立場で楽しみながら選ぶことができます。
実は、弊社が実施するコンペには、いろいろな面白い仕掛けが沢山用意されています。
それは相談に来た方だけに教えます。
多分、驚くと同時にすごく納得すると思います。
・・・楽しみにして下さい。
番外編
多分、このコラムを読んでいない方の殆どは、最初に完成見学会やショールーム巡りを一生懸命すると思います。
目的は工務店やその商品を選ぶ為。
でも思い返してみて下さい。
ステップ2で説明した様に、施主の好みはコロコロ変わります。
そもそもこの段階では、自分の価値観にもまだ気づいていません。
そんな最初の頃に選んだ工務店（ 商品 ）には、やがて違和感を芽生えます。
これが「何かが違う」と思い始める原因です。
工務店と商品の選択は、最初ではなくて、最後なんです。
お金が決まり、デザインが決まり、この２つの情報を基に中立公正な立場（ コンペ ）で選択するのが正しい順番です。
