基本設計プランとは・・施主様/全国の住宅相談所に係わる方々へ
2023年12月16日
私が住宅相談所をスタートした2007年当時、このビジネスを行っているのは、日本全国を見渡しても弊社とリクルートのスーモカウンターのみでした。従って参考とする様な先行事例もなく、また同業他社のビジネスモデルを研究してスタートした訳でもありません。自己紹介でも記載の通り、施主様からの要望をひとつずつ実現していったら自然と辿り着いたビジネス形態でした。その後は、住宅相談所ビジネスが全国に広まり、今では100店舗以上が乱立している状況で、上手く行かず廃業した会社もたくさん有ります。弊社は山陰という小さなマーケットにもかかわらず幸い17年間事業を行うことが出来ました。また全国の多くの同業者にも講演を通してノウハウを提供してきました。
さて、ここから本題に入ります。
住宅相談所には①紹介ビジネスと②カウンセリングビジネスの2つの形態があります。前者は施主様を建築業者に紹介することを主目的とし、FPが資金計画を行うことは有りますが、この担当者は主として生命保険業の方が多く、殆どの住宅相談所はこれに分類されます。後者は設計までトータルにカバーしますが、専門知識が必要な為、その数は圧倒的に少なく、弊社はこちらに分類されます。従って、施主様にとっても、また全国の殆どの住宅相談所の方々にとっても「基本設計プランて何？」という事になりますが、私はコレが住宅相談所ビジネスの中心、施主様に提供すべき最も重要な仕事だと思います。
「基本設計プラン」の作成は、住宅相談所がすべき最も重要な仕事！
下の図が基本設計プランの全体像です。
住宅相談所が単なる紹介ビジネスで無く、カウンセリングビジネスである場合、そこで提供するサービスの最終目的は、「施主様に理想のマイホームを実現できるプランを具体的に創造しイメージできる資料を提供すること」にあります。それが基本設計プランになります。
基本設計プランは、①確保できる予算 ②目標性能 ③間取の設計 ④建築業者候補の選定 ⑤親族間の調整 、以上5つの要素から導かれます。
①確保できる予算：これはＦＰとして行う業務です。時々「まず見積書が有って、その建築資金が捻出できるか？」という視点で資金計画を行う例を見ますがこれは正しく有りません。設計の前に資金計画があるべきですので、このステップでは純粋に将来設計から住宅予算可能額を計算します。弊社では「ライフプランの質問票」の回答を基に計算を行います。この中では、お子様の進路だけでなく、ご夫婦の将来的な就労形態なども重要な検討項目になります。
②目標性能／③間取の設計：これは建築士として行う業務です。性能の目標設定が施工金額に影響します。弊社では、「マイホームプランの質問票」の回答及び①確保できる予算を基に具体的な間取設計を行います。この中では技術的な面だけでなく施主様の価値観にも配慮が必要です。
④建築業者候補の選定：これは住宅相談所でしかできない業務です。弊社ではコンペ（企画競争入札）で建築業者を決めるので、まずそのコンペの対象となる候補企業を選ぶ作業です。工務店／ハウスメーカーにより商品性・対象とする年齢層・施工方法が異なりその結果、総工事費も違います。①②③を踏まえて、このステップで施主様に建築業者に関する適格な情報を提供します。多くの場合、建築業者の営業担当／設計担当のセンスや人柄までも判断材料になります。施主様が自由に自ら選んだ工務店の見学会に参加するのはもちろんOKですが、それらが施主様のマイホーム実現という現実的な視点から見た場合、妥当であるとは限りません。施主の立場に立って正しく実現可能な情報を提供する必要が有ります。
⑤親族間の調整：実はこの業務には多くの時間が割かれます。現実としては今までは工務店の担当者が行ってきた作業です。家づくりは施主様だけの事ではなく、両親・親族を含めた周りの方々の気持ち・不安・思惑が複雑に絡んでいる場合があります。これらを解決し、すべての方が納得して進む必要が有ります。これも住宅相談所の大事な仕事です。
以上の結果、上図の中心にある間取プランを作成することが出来ます。
弊社には、過去の実績から3,000件を超える見積データ、2,000件を超える設計事例が有ります。これらの基調なデータベースを基に敷地に合わせて、10プラン以上を創造し提供します。
勿論、全ての図には積算された総工事費も記載されていますので、プランのデザイン性だけでなく工事費も見ながら絞り込みを行って頂きます。
ひとりのプランナーが責任を持って行わないと上手くいかない！
多くの工務店が、資金プランと設計プランを別々の担当者に任せて失敗した経験があると思います。建築士は社内に居ますから、資金プランをＦＰに任せるパターンです。上の図では①～⑤が別々の業務の様に描かれていますから担当者を分けてナゼ上手く行かないのか分からないと思いますが、実はお互いの業務は密接に関連していて、時として行ったり来たりして繰り返し調整する作業が必要になります。つまり分けて業務を行ったのでは上手く行く訳が無いのです。おまけに④建築業者候補の選定は、住宅相談所でないとできない業務です。
弊社では、家づくり全般（資金・設計・工務店選びなど）をコントロールするノウハウがあり、これらに精通したプランナーをマイホームマイスターとして認定しています。
