「よくある質問」に対する答え
2023年09月30日
きょうもご覧いただきありがとうございます。FP住宅相談所に寄せられる質問に対し、家づくりのプロの目線でご回答いたします。新しい質問も随時アップしています。
Q.御社と建築業者が作る資金計画では何が違うんでしょうか？
大きく2つの違いが有ります。
まず、人生の大きな出費は、３つあって教育資金・老後資金そして住宅資金です。
教育資金は子供2人で平均約3,000万円（大学は国公立下宿の設定）。
老後資金は平均的なモデルケースで公的年金支給後の不足額が約3,000万円。
そして住宅資金は、住宅金融支援機構の調査によると島根県の土地付き注文住宅の平均が約3,900万円。
3つも3,000万円以上でかつ30年掛かる資金繰りです。
従って住宅資金だけいくら考えていても家づくりに使える予算額の答は出ません。
３つを同時に解決しないと住宅資金は計算できないのです。
更に、この3つの大きな出費には実は優先順位が有ります。
まず順位①が教育資金（掛かるものは掛かる、かつ節約は出来ない！）、順位②が老後資金（老後生きていく為の必要資金）、そして最後に余ったお金が住宅資金です。
従って、正確に教育資金と老後資金が計算される事が絶対条件でやっと住宅資金が計算出来ます。
優先順位上位2つが正確に計算されていないのであれば建築業者の試算は全くあてにならない事になります。
次に、建築業者が作成した資金プランを時たま拝見しますが、根本から全く別物です。
弊社が作成する資金プランは、生活費や大きな出費負担が先に有って、その後、住宅に掛けても良い予算額を算出します。
一方、建築業者の資金プランはまず図面と見積書が最初に前提として有って、その資金を捻出するのはどうしたらよいかという思想で作成されています。
従って全くあり得ない話ですが「生活費は8万円／月（年間96万円）で生活したら家は建ちます」みたいなプランになります。
生活費は最低でも年間170万円、多い方は年間500万円近い方も居ます。
生活費月8万円は、現実的では無い架空の生活を想定した試算だと言えます。
Q.家の資金計画とは住宅ローンのことではないのですか？
マイホームの資金計画において、住宅ローンはその一部分を占めるだけです。
住宅ローンは金融商品のひとつであり、それだけ見ていても資金計画の根本的な問題は解決しません。
弊社に寄せられる相談は、既に家をつくった方から多いのはナゼだと思いますか？
「銀行からの借入可能額」（住宅ローン）だけしか検討しなかった方は、家を造ってから教育費を心配し、老後の心配をし、日常生活費の心配をしなければなりません。
出来れば家をつくる前に将来家計簿※から「無理なく返せる借入可能額」を考え資金計画を作っておきたいものです。
更には、「この設計は私の要望を反映しているのか？お金と予算のどちらを優先するのか？」など予算は設計とのバランスを取る必要も有ります。
また、工務店の見積書の内容は妥当なのかもチェックする必要が有ります。
決して、住宅ローンだけ考えていては、良い家は出来ません。
※：将来家計簿とは、弊社独自のサービスでご夫婦が亡くなるまでをシュミレーションした資料
Q.１年ほどいろいろな見学会を回りましたが、自分の理想の家が分からなくなりました。
殆どの方が半年から1年近く掛けて、沢山の完成見学会や展示場を回り、その中から何とか建築業者を決めなければと思っているのではないでしょうか？
また多くの物件を見れば見るほど結局何が良くて何が悪いのか分からなくなっているのではないでしょうか？
見学会に行く際には、とても大事なポイントが2つあります。
1．自分の価値観を明確にしてから行く
施主様によってそれぞれに個性がある様に、家づくりで大事に思う視点も違うのでどの視点で見るか、夫婦の価値観を明確にしてから見学会に行くことが大事です。
そこで、弊社では自分でも気づいていない要望まで明確にする独特なステップが有ります。
これによって施主様がイメージできるマイホームはかなり変わると同時に現実的になります。
2．結局は他人の家（間取りで決めない）
忘れてはいけないのは、「今見ているのはあくまでも他人の家」「展示用の間取り」ということ。
家族構成や生活スタイルが異なれば、必要とする間取りや機器も異なります。
見学会での情報は家づくりの参考程度にした方が良いということです。
そして、居ながらにして複数の業者から自分達だけの情報や提案を受け、それをじっくり検討できる、それが弊社の2つ目の特徴「コンペ方式（企画競争入札）」です。
Q.不動産業者/建築業者の方への不安があります。
施主様が抱く3大不安のひとつが「不動産関連業者/建築業者への不安」です。
具体的には、対等に付き合えるだろうかという不安だと思いますが、その他にも気を付けることは沢山あります。
例えば、
- しつこい営業を避ける適切な対応
- 適切な見積を取る為の「業者からの見積の取り方」
- ピンとくる提案を貰う為の「家づくりの要望の出し方」
- 「優秀な営業マン」に出会い、担当してもらう方法
- 建築業者の客観的な評価
殆どの方は、人生に一度しか家を建てない訳ですからこれらに気を配ることは大変な努力が必要です。
そこで私たち中立な第三者機関が家づくりに参加するメリットがあると思います。
またコンペ方式で提案を貰うメリットがあると思います。
Q.価格（見積）が適正なのかどうか分からない
「詳細な見積書を見てもチェック出来ない！」これもよく受ける相談です。
建築業者と施主様の持つ情報量の圧倒的な差を考えれば当たり前のことだと思います。
こんな不安に対しては、本に書いてあるのは少なくとも3社以上から見積を取り、比較するとあります。
そこで弊社では、１０社以上から提案・見積を貰うコンペ（企画競争入札）を採用しています。
この際には、見積書の様式を指定し、設計の仕様書（要望書）を事前に作成し渡しておくことが必須ですので、一般消費者には少しハードルが高いかもしれません。
弊社が実施している「コンペ（企画競争入札）」を実施することはベストな方法です。
施主様個人でこれを実施することは大変な労力を要するだけでなく、建築業者が対応してくれるかどうか不安が残ります。
そこで弊社では、この様な流れをシステム化して施主様に提供しています。
Q.既に家を建てて3年目です。想像以上に子どもの教育費がかさんで住宅ローンの負担が重い
弊社に相談に来くる方の約半数が既に家を建ててしまった方という現実があります。
子どもの教育費負担が予想以上に重たくなり、また老後資金の準備も現実のものとなってきたとき、住宅ローンの返済が大きな負担となって圧し掛かってくる、そんな状況が想定されます。
家の予算を考える際、子どもの教育資金や自分達の老後資金は同時に考えなくても良いのだろうか？と疑問には思ったけれど良く分からないので後回しにした・・という方は多いと思います。
- 子どもの教育資金 約3,000万円
- 老後資金不足額 約3,000万円
- 住宅資金 島根県建売平均 約3,900万円
どうでしょうか？
この様な人生の資金需要の中で家づくりだけ個別に考えるのではなく、3大資金のバランスを考えて課題や不安を同時に全て解決しておく必要があります。
できれば家づくりを始める前か遅くとも建築途中にはこの様な作業を一度は実行されることをお勧めします。
後回しにしても勿論、家は建ちますが数年後にはその問題が現実のものとなります。
これが家づくりを終えた方の相談が多い理由です。
弊社では、独自のサービス「将来家計簿」を最初に作成します。
Q.住宅ローンは出来るだけ少ない方が良いのでしょうか？
これは「頭金は出来るだけ多い方が良い」とも言い替えることができます。
勿論、住宅ローンは借入＝負債ですから少ない方が良いに決まっています。
別の見方をすれば住宅ローンは、金利も他のローンと比べれば低く設定されていて長期で借りることができるので「悪いローンではない」という見方も出来ます。
他に現金を残す事情があれば住宅ローンを組む方が得という時もあります。
正確には、将来家計簿の結果と将来の金利予測から判断することになります。
Q.子供が小学校に上がる前に家を買うのが得？
学校に上がると教育資金もかかるのでそれまでに家を買って出来るだけ住宅ローンを支払っておこうという考え方ですね。
教育資金も住宅ローンも共に長期で発生する費用ですので多くの家庭では支出時期がダブっています。
頭金のタイミングという見方も出来ますが、いづれにしても長期のスパンの人生プランから計画すべきことで、住宅ローンの繰上げ返済も含めて一概に小学校前にという判断はできないと思います。これも将来家計簿を作ることで明確に回答が出ます。
Q.住宅資金プランにナゼ遺族年金の計算が必要なんでしょうか？
理由は2つ有ります。
まず、住宅ローン完済までの期間は、夫婦お二人ともに元気な場合だけではありません。
不幸にも夫が先に亡くなったら残された遺族は生活していけるのか？妻が先になくなったら？という場合も想定して住宅予算を確認する事は必要です。
その際に、遺族の生活保障のベースになるのは遺族年金です。
この額を正確に計算し把握しておくことで、万が一の際に慌てることなく対処できます。
次に生命保険に見直しの為です。
実は弊社では住宅資金計画の際に加入されている生命保険の保障分析を行います。
加入している生命保険の内容を計算から導かれた適正額を基に見直すことで無駄な保険を削除し、或いはその逆に足らない保障内容を正しく追加することができます。この事により住宅資金に余裕を持つことができるケースが多々あります。
保険の見直しの為には、遺族年金の額を正しく把握する必要が有ります。
遺族年金を正しく把握することで不安が解消され、その結果、生命保険を減らすことが出来ます。一方、遺族年金の計算は社会保険制度を正しく理解していないと難しいので工務店が作成する住宅プランは勿論、生命保険会社の資料でもキチンとした試算を見ることは少ないですね。
Q.数年前に家を建てました。今から思うと希望通りの家ではありません。
先日、お見えになった方の言葉を忘れることが出来ません。
「当時、あれよあれよと言う間に家が出来てしまった。こんなに簡単に出来ていいのだろうかと思った」と仰いました（発言の通りに記載）。
自分（施主様）のペースではなく、完全に建築業者のペースで家づくりが進んでいるということです。
このことがトラブルの根本的な原因になることがあります。
まず施主様のペースで、施主様が主導権を持って進める家づくりをご検討下さい。
※「絶対失敗しない家づくりの3ステップ」を参照下さい。
家づくり・お金の専門家にぜひご相談ください
FP住宅相談所はこれらに質問にずばりお答えできるCFP・一級建築士・1級建築施工管理技士・住宅ローンアドバイザーの資格を持った専門家が在籍しており、皆様に安心して家づくりをしていただけるサービスを展開しています。
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